추가공사비를 청구하거나 거절하기 전, 현장 지시와 정산 자료부터 맞춰봐야 합니다

공사가 마무리될 무렵 시공사는 계약에 없던 작업을 했으니 추가공사비를 지급해 달라고 요구하고, 건축주는 원래 공사 범위에 포함된 일이라며 거절하는 경우가 많습니다.

“현장에서 바로 해달라고 해서 공사를 진행했습니다.”

“변경 요청은 했지만 비용이 이렇게 늘어난다는 설명은 듣지 못했습니다.”

“준공 정산까지 끝났는데 이제 와서 추가 금액을 요구합니다.”

추가공사비 분쟁은 ‘공사를 더 했는가’만 확인하는 사건이 아닙니다. 원래 계약 범위, 변경 합의, 실제 시공과 금액 산정이 서로 맞는지를 확인하는 사건입니다.

원계약에서 이미 약속한 공사 범위를 먼저 확정해야 합니다

도급계약서 한 장만으로 공사 범위가 모두 드러나지 않는 경우가 많습니다. 견적서, 산출내역서, 설계도면, 시방서와 질의회신을 함께 비교해야 합니다.

현장에서는 ‘추가공사’라고 불렀더라도 당초 내역에 포함된 보완 작업일 수 있습니다. 반대로 같은 공종이라도 면적과 수량이 늘거나 자재·공법이 변경됐다면 추가 비용이 문제 될 수 있습니다. 계약서의 우선순위 조항과 설계변경 절차도 확인해야 합니다.

현장 지시를 한 사람이 변경을 승인할 권한이 있었는지 봐야 합니다

건축주 본인이 아니라 현장소장, 감리자, 설계자 또는 발주처 직원이 변경을 요청하는 일이 많습니다. 이때 그 사람이 계약상 공사 범위와 금액을 바꿀 권한이 있었는지가 쟁점이 됩니다.

권한이 명확하지 않더라도 건축주가 변경 사실을 알고 공사를 계속하게 했는지, 회의에서 수량과 비용을 확인했는지, 기성금에 일부 반영했는지에 따라 묵시적 합의 주장이 나올 수 있습니다. 직책만 볼 것이 아니라 실제 보고와 승인 과정을 살펴야 합니다.

구두 지시가 있었다면 비용 증가를 언제 알렸는지가 중요합니다

긴급한 현장에서는 서면 승인을 기다리지 못하고 작업을 시작할 수 있습니다. 그렇더라도 시공사는 변경 내용과 예상 비용, 공기 영향과 승인 요청을 가능한 한 빠르게 남기는 편이 좋습니다.

작업이 모두 끝난 뒤 큰 금액을 한꺼번에 청구하면 건축주는 공사는 알았어도 비용까지 동의한 건 아니라고 반박할 수 있습니다. 반대로 건축주가 변경 견적을 받고도 계속 시공하도록 했거나 기성검사를 통해 결과를 확인했다면 중요한 자료가 됩니다.

실제로 시공했다는 사실과 청구 금액이 적정하다는 사실은 별개입니다

추가 작업이 인정되더라도 수량과 단가, 인건비·장비비와 간접비를 어떻게 계산했는지 다툼이 남습니다. 변경 전후 도면과 물량산출서, 자재 발주서, 작업일보와 세금계산서를 맞춰야 합니다.

최초 계약 단가를 적용할 수 있는지, 새로운 공법이나 자재라 별도 단가가 필요한지, 일부 철거와 재시공이 누구의 책임인지도 금액에 영향을 줍니다. 감정이 필요한 사건이라면 감정 대상과 기준을 미리 좁혀야 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.

최종 정산서에 서명했다면 청구를 남겨뒀는지 확인해야 합니다

준공 뒤 ‘모든 공사대금을 정산했다’는 문구가 포함된 합의서에 서명한 경우가 있습니다. 추가공사비를 별도로 협의하기로 했는지, 정산 당시 이의를 유보했는지, 이후 일부 금액이 지급됐는지를 살펴야 합니다.

세금계산서 발행이나 일부 지급만으로 모든 금액에 합의했다고 단정하기도 어렵습니다. 정산표와 회의록, 입금 메모와 당사자의 후속 대화를 함께 봐야 합니다.

건축주의 하자·지체상금 주장이 함께 나올 가능성도 준비해야 합니다

추가공사비를 청구하면 건축주는 하자보수비, 공기 지연 손해와 미완성 공사를 반대채권으로 주장할 수 있습니다. 추가 지시 때문에 공기가 늘었는지, 시공상 하자와 설계 문제를 구분할 수 있는지 자료를 갖춰야 합니다.

시공사 입장에서는 추가 금액만 계산할 것이 아니라 예상되는 상계 주장까지 확인해야 실제 회수 가능성을 판단할 수 있습니다. 건축주도 금액이 과도하다는 주장과 별도로 실제 추가 작업의 가치가 남아 있는지 검토해야 합니다.

건설 분쟁 상담 전에 한 번에 모아둘 자료

• 도급계약서와 특약, 견적서·내역서
• 원도면과 변경 도면, 시방서와 질의회신
• 공정회의록·작업일보·감리일지와 현장 사진
• 변경 지시와 비용 안내가 담긴 메신저·이메일
• 자재·인력·장비 투입과 세금계산서
• 기성금·추가 지급·최종 정산 자료
• 하자보수 요구, 공기 지연과 책임 관련 자료

추가공사비 사건은 현장에 있었던 사람의 기억만으로 정리하기 어렵습니다. 계약 범위와 변경 합의, 실제 시공과 금액, 최종 정산과 반대채권을 같은 시간표에 놓아야 청구와 방어 방향이 선명해집니다.